Голова СВЖУ взяв участь у круглому столі щодо порятунку старого житлового фонду
12 липня у приміщенні Київської міської державної адміністрації відбувся «круглий стіл» на тему «Порятунок старого житлового фонду: як вирішити проблему колосальної зношеності багатоквартирних будинків?»
Серед головних тем дискусії були визначені:
- державні механізми порятунку та реанімування застарілого житлового фонду в Києві та Україні;
- проведення роз’яснювальної роботи серед мешканців, які є власниками багатоквартирних будинків, як необхідний етап;
- нове українське законодавство у сфері надання житлових послуг та проблема його практичного втілення.
Участь у обговоренні взяли:
- Віталій Кличко — мер Києва, голова КМДА,
- Петро Пантелеєв — заступник голови КМДА,
- Олексій Кучеренко — голова ВГО «СВЖУ», ексміністр з питань ЖКГ України,
- Олександр Слобожан — виконавчий директор Асоціації міст України,
- Едуард Кругляк — заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ,
- Світлана Старцева — начальник управління житлової політики Мінрегіону,
- Віра Радченко — начальник управління розвитку ЖКГ,
- Олег Попенко — член громадської ради при КМДА,
- Петро Григоровський — перший заступник директора ДП «НДІ будівельного виробництва»,
- Геннадій Фаренюк — директор ДП «ДНДІ будівельних конструкцій»,
- Віта Струкова — член правління ГО «Нова комунальна Україна», адвокат,
- Ігор Черкашин — голова ГО «Експертна платформа з енергоефективності»,
- Володимир Морозов — заступник голови ГО «Спілка власників житла Києва»,
- Денис Руснак — віце-президент Української асоціації економістів-міжнародників.
Міський голова Віталій Кличко повідомив, що у Києві близько 80 відсотків багатоповерхівок потребують ремонту. Не точкового чи часткового, а комплексного капітального ремонту. Орієнтовна сума необхідних коштів – 10 мільярдів гривень. Це колосальні кошти для міського бюджету.
Він звернув увагу, що ми щодня звертаємо увагу на проблеми з дорогами, у той час як не менш важлива тема з поступовим руйнуванням житла не підіймається. Невпинно амортизуються будинкм, яким уже 30-40-70 років. В Україні вже 80% будинків є застарілими. Дещо кращою є ситуація в Києві, де лише близько половини мешканців живе у застарілих будинках.
Також за його словами чинне законодавство визначає, що власниками багатоквартирних будинків є громадяни і виключно вони відповідальні за свою нерухомість, комфорт і безпеку в них. У свою чергу постає питання: чи готові люди до такої відповідальності? За повної відсутності належної інформаційної кампанії та відсутності перехідного періоду? Людей, по суті, залишили сам-на-сам із проблемами старих неремонтованих 30-40 років «хрущовок» чи «сталінок».
Ремонт будинку — це не тільки фарба для стін у під’їзді. Це оновлення інженерних мереж, заміна ліфтів, заходи з енергозбереження та інше — підкреслив мер столиці, — Київ має найбільш масштабні в Україні програми ремонту та термомодернізації будинків. Майже півтисячі багатоповерхівок вже взяли участь у програмі «70/30», але цих обсягів недостатньо на фоні стрімкого «старіння» будівель.
Олексій Кучеренко наголосив, що потрібно почати концептуально обговорювати проблему, яка невпинно насувається. Необхідно сьогодні обговорити законодавство, яке вступило в силу де-юре, але де-факто нічого не запрацювало. Була свідома спроба перекласти всі проблеми на співвласників будинку. У той же час, у кожному будинку можна зробити хоч десять ОСББ, але люди не потягнуть вирішення цієї проблеми, ні юридично, ні фізично, ні матеріально.
На думку голови СВЖУ поточне законодавство є недолугим і кожен міський голова може сказати, що це не його справа. Але насправді власники житла мають сьогодні бачити місцеву владу партнерами, оскільки сьогодні стан житлового фонду є найбільшою проблемою для мешканців будинку.
Кучеренко нагадав, що останні п’ять років ця тема практично не зачіпалася і не обговорювалася. Сьогодні підготовлений законопроект про реконструкцію кварталів житлових районів, але на його думку, він написаний в інтересах забудовників. Крім цього, цей проект може бути втілений в життя лише у Києві, у той час як інші міста не знайдуть собі таких інвесторів.
Ексміністр виокремив головну тезу: неможливо вирішити дану проблему без державної програми застарілого житлового фонду, яка має передбачати різні джерела фінансування: державний бюджет, інвестиційні програми, співфінансування власників житла та інші джерела. Її неможливо виправити і без визначення планових доручень, контрольних завдань та належного контролю, тобто її вирішення можливе лише на загальнодержавному рівні.
На думку Геннадія Фаренюка, у країни немає розуміння, що робити зі старим житловим фондом. Є перший підхід — знести та побудувати нове житло, або другий — реконструкція. Для прикладу, Німеччина визначилася, що робити реконструкцію на 25% дешевше ніж будувати нове житла. Вони враховували повністю все: знесення житла, утилізацію будівельного сміття та інше.
Він зауважив, що будинкам вже по 50 років і в них відбувається деградація будівельних конструкцій. При цьому, зараз ніхто з системи не визначає стан застарілих будинків, ніхто не проводить досліджень. Тому навіть якщо будівлі побудовані в один час, неможливо відповісти, які саме будинки потрібно знести, а які ні. Слід провести детальні визначення технічного стану будинків.
Директор інституту нагадав, що є постанова КМУ № 257, яка каже що має бути обов’язкова технічна паспортизація, натомість зазвичай належних паспортів немає. При цьому, обов’язок замовляти паспорти поклали на мешканців, але хто це знає і справді робитиме? Потрібна програма чіткої стратегії: якщо будівля знаходиться в передаварійному стані — то це знесення, якщо будівлю можна реконструювати — це потрібно робити. Наприклад, за проведеними його установою дослідженнями, кожна третя будівля потребувала укріплення.
Петро Григоровський зазначив, що фізичний знос будівлі визначається у відсоткому відношенні. Якщо порахувати цю частину у доходному відношенні, то жодних коштів не вистачить, щоб відновити хоча б 30%. Важко розібратися в цьому питанні, оскільки немає фактичної експлуатаційної документації, вона майже ніяк не нормована.
За його словами під час експлуатації будівлі можна визначити різні заходи: планові ремонти, поточні ремонти, вибіркові капітальні ремонти, реконструкція, реставрація. Це все — фактично суцільний процес протягом експлуатації будівлі, але який, на жаль, випав з нормативно-правової бази.
Нагадав він і про схеми комплексних кварталів, теплоенергетичних висновків для цілого району. Мала б існувати спеціальна база, створення якої Мінрегіон підтримував впродовж 10-15 років, але зараз це питання “придушене”. На його думку також потрібна програма комплексного вирішення усіх проблем: і термомодернізації, і бази даних, і економічного обґрунтування, і конструктивних особливостей різних будівель.
Сергій Біловус розповів, що на сьогодні Мінрегіоном розроблений законопроект про реконструкцію, але зараз продовжуються його обговорення. Сьогодні проект вивішений на сайтах, автори постійно отримують відгуки як позитивні, так і негативні. Було надано більше сотні порад для змін у законопроекті, 50 з яких вже були внесені у саме тіло законопроекту.
Олексій Кучеренко одразу задав запитання щодо того, хто повинен робити такі ремонти: теперішній власник чи попередній? На його думку наразі цей законопроект нічого не вирішує, оскільки невідомо, хто заплатить за проекти знесення чи реконструкції в інших містах окрім Києва.
Світлана Старцева повідомила, що з 2014 року прийнято комплекс законів, згідно яких, відповідальність покладена на співвласників наших будинків. Також Мінрегіоном розроблена документація на впровадження зазначених доповідачами програм, але вона потребує подальшого вдосконалення та обговорення. Зараз у державі немає коштів на ці програми, також потрібні кошти та інвестиції від фонду енергоефективності.
Щодо документації вона зазначила, що в законі про особливості права власності описана відповідальність попереднього власника будинку: попередній власник протягом трьох місяців повинен передати технічну документацію на будинок. Сьогодні в Україні є непоодинокі приклади по створенню технічної документації на будинки.
Представниця Мінрегіону повідомила, що ставилося мета, щоб саме власники житла отримували кошти, для чого було розроблено більше 120 підзаконних актів. Будинки “передавалася” у власність саме для того, щоб отримати суб’єктів відносин джерел фінансування, таких як: кредитні ресурси, фонд енергоефективності та інші.
Вона також зазначила, що процедура входження управителів у будинки ще не сформувалась. Лише 6% з багатоквартирних будинків самостійно визначились з формою управління. Договір укладається лише на 1 рік і доки управитель ознайомиться з документацією, з проблемами, складе кошторис, розробить план дій на наступний період – його термін дії закінчиться.
Світлана Старцева доповнила проблему застарілого житла тим аспектом, що люди, які у ньому проживають, несуть значно більші витрати на його утримання, отже тут є і соціальна несправедливість. Для її виправлення повинні бути місцеві, пільгові програми. Також Мінрегіоном розроблена концепція житлової політики, тобто яким повинно бути житло. Крім цього проблемною є повна відсутність тимчасового фонду житла, що належить до зони відповідальності органів місцевого самоврядування.
Олександр Слобожан погодився з учасниками, що зараз обговорювані проблеми мають стати пріоритетом. Також у концепції реформи самоврядування має бути врахована задоволеність громадян наданими послугами. Крім цього, майже 90% населення проживає в муніципалітетах, але навіть у них немає системності роботи. Усього в нас 781 муніципалітет. Повинно бути загальне концептуальне визначення на державному рівні усіх проблем та їх вирішення.
Він вважає, що потрібна стратегія, де має бути написана проблематика, план заходів. Наразі питання не у документах, а у їх ефективному виконанні: фонд держефективності є, закон є, але фонд вже два роки не працює, кошти до громад не доходять.
Володимир Морозов висловився про скептичне відношення до створення ОСББ та необхідність внесення змін до закону “Про ЖКП”. У нових будинках потрібно переводити будинок у власність ОСББ. У старих будинках, небезпечних для проживання, аварійоному фонді, треба розглядати джерела коштів на інвентаризацію.
Також на його думку потрібно розглянути створення державного житлового фонду, паспортизації житлового фонду, який би закумулював кошти як державні, так і місцеві. Крім цього, слід спершу паспортизувати всі будинки, а потім вже розглядати концепцію їх передачі в ОСББ.
На думку Віти Струкової, всі повинні усвідомити, що під час реформи були допущені методологічні помилки. Перша помилка – завищені очікування створення “ефективного власника житла”. Важко повірити, що пересічний власник зможе розібратися в усіх аспектах чинного законодавства та укласти 10 необхідних договорів з різними суб’єктами. Більшість з них мабуть навіть не здогадується про таку необхідність. Також відповідно до закону про містобудівну діяльність встановлена обов’язковість проведення оглядів, обстежень та паспортизації будинків. На даний час виходить, що замовниками таких робіт можуть бути лише власники або управителі. Навряд люди хоча б знають, що тепер вони мають збирати кошти та займатися цим, не кажучи вже про реальне виконання.
Тому Віта Струкова вважає, що потрібно привести законодавство до дійсних реалій, зокрема сподівання про “ефективну роботу ефективного власника”. Вона нагадала, що, наприклад, у Німеччині приватизація відбувалась за гроші. Якщо люди не могли, чи не викупали у власність квартири, то будинки фактично викуповувалися прямо з мешканцями і створювалося муніципальне чи орендне житло. При цьому деяка кількість будинків свідомо не реконструювалася, щоб тримати певну кількість дешевого житла.
Друга помилка — що ОМС були виключені зі складу “активних гравців” на цьому ринку. Незважаючи на певні обов’язки у цій сфері, наразі ОМС практично позбавлені засобів впливу на процеси які відбуваються. На її думку, потрібно починати з повернення ОМС до складу безпосередніх учасників вирішення проблемних питань у цій сфері.
Ігор Черкашин зазначив, що потрібно розглянути та оцінити перспективи розвитку міст з точки зору бюджетної сфери та жилого фонду. В Україні 400 міст і ця проблема є актуальною для всіх. Потрібно оцінити об’єми інвестицій у залежності від розвитку міст хоча б на 15-20 років. Потрібен запуск експертиз житлового фонду і бюджетної сфери. Паспорти повинні робити муніципалітети, оскільки вони були тою стороною, що мала усі документи та повинна була фіксувати всю інформацію щодо будівель.
Він зауважив, що у балтійських країнах вартість та заходи реновації і модернізації розраховуються у перспективі на 20-25 років, тобто стільки ще має “відстояти” будинок, і тоді це буде економічно доцільним. При цьому встановлюється, що для мешканців дому вартості платежів після реновації така ж сама, як вартість платежів після реновації, але з доданням вартості обслуговування самою реновації. Вигода тут розуміється у 20-25% збільшення вартості житла.
Також на його думку, муніципалітети мають крім передачі наявного житла, на майбутнє через механізми викупу і перепродажу має формувати і створювати інститут орендного житла, що буде вигідним. Чим глибше ми занурюватимемося у справжній ринок житла, тим більше з’являтиметься саме орендних квартир. Муніципалітети мають ефективно грати на цьому ринку, а не відпускати його до рук “чорних ріелторів”.
Окремо Ігор Черкашин висловився про паспортизацію. За його словами, експертиза будівельних конструкцій для визначення проблемних частин та вузлів, разом з виготовленням необхідних документів на будинок коштуватимуть близько 100 тисяч гривень, тобто потрібно близько 18 млрд грн для всієї країни.
Як приклад він також навів місто Южне Одеської області, у якому 90% будинків мають ОСББ, тому що кожному будинку місто давало 1 млн грн за перехід від міського фонду до ОСББ. Тому при наявності коштів, місто може навіть реалізовувати сьогоднішні закони та робити реновацію інженерних систем у будинку.
Олег Попенко повідомив, що зі 180 тисяч будинків 153 тисячі потребують капітального ремонту. При цьому всього у 4 тисячах будинків є працюючі ОСББ. Тобто існує лише 2,6% відповідальних власників, які приймають участь у житті власних будинків, наприклад у Києві — 4,38%.
Він озвучив одне з проблемних питань, яке задають мешканці: якщо будинок знаходиться виключно у спільній власності, тоді чому в документах на квартиру не прописана власність на будинок, тобто певна його частка у відсотках. До цього ж питання слід додати відсутність власності на землю будинку, що ускладнює розуміння та формування “відповідальних власників”.
Потрібно переглядати комплект документів до фонду енергоефективності. Замовником виконання робіт має стати органи місцевого самоврядування.
Денис Руснак розповів про економічну модель, яку напрацьовували з 2015 року на основі кластерного аналізу та моделювання.
За його словами, фінансове наповнення фонду модернізації у розрахунку до 2030 року неможливо забезпечити без участі держави та муніципалітетів. Фонд енергоефективності може “закрити” лише деякі сегменти цих потреб. При цьому, якщо державу не зробити гравцем на ринку управління, житловий фонд на певних територіях буде лишатися немодернізованим та без управління.
Віра Радченко зазначила, що формування концепцій і змін до законів необхідно починати з визначення першочергових кроків: «ОСББ 100% не буде, управителів обирати ніхто не збирається, змінити вартість надання послуг зараз неможливо». Потрібно в першу чергу визначитися з моделлю, куди ми рухатимемось — якщо створювати юридичні особи в кожному будинку і віддавати людям документи, тоді не запрацюють програми зносу застарілого житлового фонду.
Підсумовуючи обговорення, Олексій Кучеренко зауважив, що зазначене вкотре підтверджує необхідність розробки ефективних механізмів та комплексних програми реконструкції та реновації житлового фонду на рівні держави, оскільки муніціпалітети не зможуть виключно власними силами та коштами місцевих бюджетів забезпечити виконання таких програм.
Крім цього він озвучив необхідність пошуку стабільного джерела фінансування подібних програм а десятки років. На його думку, рента з газу та вугілля – стабільне джерело, яке має використовуватися на енергоефективність та модернізацію, що водночас сприятиме скороченню споживання газу та вугілля.
Також ексміністр наголосив, що незважаючи на зміни у законодавстві, не слід дурити власників житла, оскільки досі не скасована норма статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, згідно якої колишні власники чи їх правонаступники зобов’язані брати участь у фінансуванні ремонту багатоквартирних будинків після їх приватизації.
Олексій Кучеренко також зазначив, що якщо вже переймати європейську модель управління житлом, то раніше чи пізніше доведеться розглядати питання обов’язковості утворення ОСББ у кожному будинку. Натомість, якщо люди не бажатимуть управляти своїм майном, то за їх мовчазною згодою це матимуть робити або муніципалітети, або управителі.
Крім цього, він зауважив, що немає розвинених країн у світі, де майже 100% населення є власниками житла. З огляду на різне майнове становище та потреби власників, необхідно також щоб існували різні категорії житла.
Підбиваючи підсумок, він висловив думку, що виступи учасників вкотре підтверджують необхідність розробки ефективних механізмів та комплексних програми реконструкції та реновації житлового фонду на рівні держави та відповідних законів про їх реалізацію. У містах необхідно починати розроблювати та обговорювати концепцію таки документів.
Закінчуючи зустріч, Петро Пантелеєв повідомив, що потрібно розглянути і більш сучасні підходи оцінки зносу, ніж є в нашому законодавстві. Для прикладу, в США якщо на ремонт будинку потрібно більше ніж 10% його облікової вартості, то стан будинку визнається незадовільним. У нас же знос будинків вимірюють роками і терміном експлуатації, у той час як людей слід зацікавлювати коштами. Він вважає, що паспортизація повинна бути спрямована на енергоефективність будинку. Крім цього, необхідна комплексна інформаційна компанія, осторонь якої не повинна стояти держава, бо закони приймаються, але їх ніхто не коментує та не роз’яснує порядок їх застосування.
